Připravili jsme následující komplexní seznam termínů pro investice do nemovitostí, které by měl znát každý investor!
SLOVNÍČEK POJMŮ:
Akreditovaný / profesionální investor
Investor, který splňuje určitá kritéria obvykle založená na vzdělání, profesních zkušenostech nebo příjmu a může investovat do cenných papírů s vyšším rizikem s menším dohledem.
Více informací o různých typech investorů se dozvíte v našem článku (anglicky)!
Auto-Invest
Služba Auto-Invest se stává velmi běžnou a lze ji již nalézt na většině populárních realitních crowdfundingových platforem. Tato funkce umožňuje investorům zvolit konkrétní investiční kritéria, jako je doba držení a rozsah výnosu. Platforma pak automaticky vloží peníze investorů do projektů, které splňují zvolená kritéria.
Daně
Vzhledem k tomu, že investice do nemovitostí představují formu příjmu, bude v závislosti na zemi stát vybírat z výnosů generovaných investory poplatek nebo daň. Ta liší na konkrétní legislativě příslušného státu.
Developer nemovitostí
Developer projektu je ve většině případů právnická osoba, která plánuje realizaci nemovitostního projektu a které investoři svěřují své peníze při investování do nemovitostí.
Developerský projekt
Nemovitostní developerský projekt je projekt zaměřený na výstavbu, rekonstrukci nebo rozvoj nemovitostí, jako jsou bytové budovy, komerční objekty nebo rezidenční komplexy. Tento projekt zahrnuje získání pozemku, plánování, financování, architektonický návrh, výstavbu a následnou správu nemovitosti, s cílem vytvořit atraktivní a funkční prostor pro budoucí majitele nebo nájemníky.. Tyto projekty jsou obvykle rizikovější, ale výnosnější.
Diverzifikace
Proces rozložení investic do více projektů v rámci portfolia. Namísto investování peněz do jedné nemovitosti můžete částku rozdělit mezi více nemovitostí. Tato strategie výrazně snižuje riziko ztráty kapitálu v důsledku jedné špatné investiční volby.
Dividendy
Forma příjmu, který je investorům pravidelně a včas poskytován z investic, na základě investic do vlastního kapitálu. Obvykle se odvíjí od příjmů z pronájmu, které nemovitost vydělává, a v závislosti na projektu může jít o fixní nebo nelimitované výnosy.
Due Diligence
Šetření nebo audit potenciální investice s cílem posoudit riziko a zajistit, aby všechna fakta byla v pořádku.
Dluhopisy
Investice s pevným výnosem, při níž investoři dostávají pravidelné úrokové platby. Dluhopisy jsou smlouvy mezi investory a developery, kde investoři vystupují jako věřitelé developerů pro konkrétní realitní projekt.
Dluhové investice
Při dluhových investicích vystupují investoři jako věřitelé vlastníka nemovitosti nebo developera a investují do úvěru spojeného s příslušným projektem nemovitosti. Investoři zde pravidelně dostávají pevný úrok. Dluhové investice se dále dělí na seniorní a mezaninový dluh s různým rizikovým profilem a mírou návratnosti.
Více informací o dluhových investicích se dozvíte v našem článku (anglicky)!
Doba držení / doba trvání
Období držby označuje dobu, po kterou je investice v držení investora. Lze ji také popsat jako období mezi nákupem a prodejem/koncem investice. Doba držení dluhových/úvěrových investic se obvykle pohybuje mezi 6 a 36 měsíci, zatímco investice založené na vlastním kapitálu mohou trvat několik let.
Evropský poskytovatel služeb crowdfundingu (ECSP)
Termín pro všechny crowdfundingové platformy v souvislosti s předpisy EU. ECSP jsou povinni dodržovat určité předpisy definované Evropskou komisí a je jim vydána licence prokazující jejich dodržování.
Financovaný projekt
Projekt je považován za financovaný, když developer obdržel od investorů všechny požadované peníze na projekt.
Hodnocení rizika
Obvykle se projektu přiděluje písmenné hodnocení, aby se investorům sdělilo riziko. Je založeno na vybraných kritériích, která určí realitní crowdfundingová platforma před tím, než projekt předloží investorům.
Více informací o těchto nových předpisech se dozvíte v našem článku!
Institucionální investor
Investor, který je podnikatelským subjektem nebo organizací, jako je banka, rodinná kancelář, pojišťovna nebo podílový fond. Obvykle investuje mnohem větší částky peněz než drobní nebo akreditovaní investoři a díky svému postavení má přístup k většímu množství finančních produktů.
Více informací o různých typech investorů se dozvíte v našem článku!
Komerční nemovitosti
Obvykle se jedná o nemovitosti určené k podnikatelským účelům. Patří sem kancelářské budovy, maloobchodní prodejny, průmyslové a logistické objekty.
Více informací o různých typech nemovitostí se dozvíte v našem článku! (anglicky)
Likvidita
Udává, za jak dlouho se investice přemění na hotovost. Fyzická aktiva, jako jsou nemovitosti, nejsou příliš likvidní. To však závisí na typu investice. Projekty založené na dluhu jsou likvidnější (6-24 měsíců) než projekty založené na vlastním kapitálu (3-10+ let).
LTV (Loan-to-Value)
Finanční ukazatel, který se obvykle vyjadřuje v procentech. Jedná se o poměr výše úvěru k hodnotě aktiva, na které je úvěr poskytován. Vypočítá se vydělením výše úvěru (odhadní) hodnotou nemovitosti.
Více informací o LTV a LTGDV se dozvíte v našem článku!
LTGDV (Poměr úvěru k hrubé hodnotě výstavby)
Finanční metrika se obvykle vyjadřuje v procentech. Jedná se o poměr úvěru k hodnotě aktiva po dokončení výstavby. Vypočítá se vydělením výše úvěru hodnotou dokončené výstavby nemovitosti.
Více informací o LTV a LTGDV se dozvíte v našem článku!
Maximální investice
Maximální částka, kterou lze do konkrétního projektu investovat. Neexistuje žádná pevná částka a liší se v závislosti na platformě / projektu.
Minimální investice
Minimální částka peněz, která musí být investována do konkrétního projektu. Neexistuje žádná pevná částka a bude se lišit v závislosti na platformě / projektu.
Nákup za účelem pronájmu (Buy-to-Let)
Velmi rozšířená investiční strategie do nemovitostí, kdy je nemovitost zakoupena za účelem pronájmu.
Otevřený projekt
Projekt je považován za otevřený, pokud stále hledá další finanční prostředky od investorů. Otevřené projekty jsou to, do čeho je v současné době možné investovat.
Projekt
Investiční příležitost do nemovitostí, kterou developeři nabízejí investorům prostřednictvím platformy pro crowdfunding nemovitostí.
Proměnlivá úroková sazba
Investice s neomezenou úrokovou sazbou obvykle znamenají, že příjem, který investoři získají, závisí výhradně na výkonnosti projektu s neomezeným růstem. Znamená to také opak, pokud se investice nevyvíjí dobře, přičemž všechny prostředky investora mohou být ztraceny. To se obvykle vyskytuje u velmi rizikových kapitálových investic a pochází ze zhodnocení hodnoty nemovitosti.
Realitní crowdfundingová platforma
Online investiční platformy spojují dvě strany: investory a subjekty poptávající financování. Poskytují investorům možnost investovat do jednotlivých nemovitostních projektů developerů, kteří hledají dodatečné financování, někdy již od částek 100 EUR.
Více informací o tom, co je realitní crowdfunding, se dozvíte v našem článku!
Retailový investor
Drobný investor je individuální nebo drobný investor, který vytváří své osobní investiční portfolio a není považován za profesionálního nebo institucionálního investora. Tento investor obvykle označuje fyzickou nebo právnickou osobu, na kterou se vztahují zvláštní právní nebo regulační omezení, která omezují její možnost investovat do určitých typů cenných papírů nebo finančních produktů, často kvůli faktorům, jako je její příjem, čistá hodnota nebo investiční znalosti.
Více informací o různých typech investorů se dozvíte v našem článku! (anglicky)
Rezidenční nemovitosti
Nejběžnější investiční nemovitost pro realitní crowdfunding. Jedná o nemovitosti, které slouží k bydlení. Patří sem nemovitosti, jako jsou rodinné domy, byty nebo apartmány.
Více informací o různých typech nemovitostí se dozvíte v našem článku!
Riziko
Šance, že se skutečný výnos projektu bude lišit od očekávaného výnosu. Je to míra nejistoty týkající se zisku nebo ztráty investora.
ROI (Návratnost investice)
Procentuální nárůst (nebo pokles) investice za stanovené časové období. Počítá se [(předpokládaná hodnota - současná hodnota) / současná hodnota] * 100.
Příklad: Investor investuje 300 EUR do projektu s dobou držení stanovenou na 3 roky. Po třech letech má investice předpokládanou hodnotu 450 EUR. Návratnost investice by byla 50 % = [(450 - 300) / 300] * 100
Sekundární trh
Oblíbený nástroj často nabízený platformami, kde mohou investoři prodávat své investice jiným investorům na platformě nebo od nich investice kupovat. Díky němu jsou nemovitostní crowdfundingové investice likvidnější, protože investoři mohou své investice prodat před uplynutím doby držení.
Stávající projekt
Investiční projekty do nemovitostí, kde jsou nemovitosti, které již existují. Tyto projekty jsou typicky projekty typu buy-to-let a zahrnují nákup existující nemovitosti za účelem jejího pronájmu.
Úroky
Forma příjmu, který je investorům pravidelně poskytován z investic, obvykle do projektů založených na dluhu. Vychází ze smluvní úrokové sazby úvěru na nemovitost a v případě crowdfundingu nemovitostí se obvykle jedná o pevnou sazbu.
Úvěr
Nejběžnější forma investice do nemovitostí v rámci crowdfundingu (dluhová investice). Investoři vystupují jako věřitelé developerů nemovitostního projektu a souhlasí se smluvně definovanou půjčkou, kterou zprostředkovává platforma pro realitní crowdfunding.
Úvěr s pevnou úrokovou sazbou
Investor úvěru s pevnou úrokovou sazbou získává předem stanovený výnos ze své investice bez ohledu na to, jak dobře či špatně se investici daří.
Vlastní kapitál (ekvita)
Při investování do vlastního kapitálu investoři vlastní poměrný podíl na nemovitosti. Návratnost investice závisí na příjmech z pronájmu nemovitosti a také na případné změně hodnoty nemovitosti. Kapitálové investice se dále dělí na kmenové a prioritní akcie s různým rizikovým profilem a mírou návratnosti.
Vyplacený / splacený / uzavřený projekt
Projekt je považován za vyplacený, splacený nebo uzavřený, když byl projekt dokončen a investorům byly vráceny jejich kapitálové investice + úroky/dividendy atd. (v závislosti na investici).
Vyberte si možnost Investovat
Možnost investora vybrat si k investici konkrétní jednotlivé nemovitosti. Většina realitních crowdfundingových platforem to nabízí jako hlavní způsob investování, některé však nabízejí také investice do předem vybraných portfolií nemovitostí (tj. REIT) nebo automatické investice, kdy platforma investuje do nemovitostí za vás.
Výnos
Výnos vytvořený z investice za určité časové období. Vyjadřuje se v procentech a zahrnuje získané úroky nebo přijaté dividendy. Vypočítá se jako výnos = zisk / investice.
Příklad: Výnos 60 EUR / investice 1 000 EUR = výnos 6 %.
Zhodnocení
Zvýšení hodnoty nemovitosti v průběhu času. Závisí na různých aspektech, jako je lokalita, poptávka po nemovitostech na trhu atd.
Příklad: Zhodnocení nemovitosti, které se může odehrát v době, kdy je nemovitost v majetku společnosti, a to např: Projekt měl v roce 2021 hodnotu nemovitosti ve výši 500 000 EUR. Díky lukrativní poloze a zvýšené poptávce po bydlení činila hodnota v roce 2022 600 000 EUR. Zhodnocení této nemovitosti v letech 2021 - 2022 pak činí 100 000 EUR.