Ve světě investování existuje mnoho žargonu, zkratek a odborných termínů. NPV, APR, APY, dluhopisy, diverzifikace, kapitálové zisky, akcie... Seznam je dlouhý a dlouhý. I pro zkušené investory může být obtížné zapamatovat si každý termín a každý případ jeho použití.
Při investování do nemovitostí je třeba do investorova slovníku přidat další sadu pojmů. V tomto článku vysvětlíme jeden z důležitějších pojmů, loan-to-value neboli LTV, a to, co znamená, jak ho používat a proč je to důležitá metrika, kterou je třeba brát v úvahu pro investory do crowdfundingu nemovitostí.
Co je Loan-to-Value?
Loan-to-Value je finanční ukazatel, který se vyjadřuje v procentech. Vyjadřuje poměr výše veškerých úvěrů k hodnotě aktiva, na které je úvěr poskytován. Vypočítá se tak, že se částka úvěru vydělí (obvykle odhadní) hodnotou nemovitosti.
V matematickém vyjádření vypadá takto:
LTV = výše úvěru / hodnota nemovitosti
Například nemovitost má hodnotu 1 000 000 EUR. Potenciální kupující chce nemovitost koupit. Kupující má 200 000 EUR v hotovosti, a proto potřebuje na zaplacení nemovitosti úvěr ve výši 800 000 EUR. Výsledkem je úvěr s LTV 80 % (800 000 / 1 000 000).
LTV se obvykle používá jako ukazatel rizika. Vyšší LTV je spojeno s vyšším rizikem, protože kupující na sebe vzal větší částku dluhu, aby nemovitost získal. Obvykle platí, že čím větší dluh, tím větší riziko vzhledem k velikosti závazku. Pokud nastanou finanční problémy, je mnohem pravděpodobnější, že dlužník bude schopen splatit půjčku ve výši 10 000 EUR než půjčku ve výši 1 000 000 EUR. Platí to i obráceně, nižší LTV je spojeno s nižším rizikem, protože kupující na sebe vzal nižší částku dluhu, aby nemovitost získal.
Dobře, tak to je LTV... a co LTGDV?
LTV (loan-to-value) by se nemělo zaměňovat s LTGDV (loan-to-gross-development-value). Ačkoli se jedná o podobné metriky, LTV se počítá na základě aktuální hodnoty nemovitosti, zatímco LTGDV používá budoucí hodnotu nemovitosti v okamžiku ukončení projektu. Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí málokdy stagnují, jedná se o důležité rozlišení. Hodnota nemovitosti bude silně ovlivněna jakýmkoli vývojem, ke kterému na ní dojde.
LTV je důležitá pro pochopení šancí na návratnost investice v případě, že se vývoj nezdaří, zatímco LTGDV je nejdůležitější na konci investice, když dojde k prodeji nebo odchodu.
Zjistěte více o investičných pojmech v realitním crowdfundingu s naším slovníčkem! (Anglicky)
Jak to tedy ovlivňuje mou investici?
Pochopení LTV je pro investory do nemovitostí klíčové. Je to jednak ukazatel rizika, a dále signál, jak velký dluh byl použit k financování nemovitosti. Například realitní crowdfundingová platforma se může pokusit financovat developerský projekt. Tento projekt vyžaduje financování ve výši 200 000 EUR od investorů registrovaných na platformě. Úvěr má LTV ve výši 55 %. Investoři na platformě jsou nyní věřiteli developerů na nemovitost v hodnotě přibližně 364 000 EUR. V případě nesplácení je tato hodnota celkovou možnou částkou, která by mohla být vrácena zúčastněným stranám.
Hodnota nemovitostí se navíc vlivem různých faktorů mění a hodnota nemovitosti by se mohla snížit. Pokud má úvěr vysoké LTV (85 %+) a hodnota nemovitosti klesá, mohlo by to způsobit, že hodnota úvěru bude vyšší než hodnota nemovitosti. To znamená, že i kdyby se majetek prodal, dluhový závazek by nebyl celkově vypořádán.
LTV je v podstatě měřítkem míry jistoty, kterou má investor při investici do nemovitosti. Čím nižší je LTV, tím větší je jistota a naopak. Znamená to, že v případě nejhoršího scénáře, jako je nesplácení, mají investoři představu o pravděpodobnosti, že se jim kapitál vrátí.
LTV je důležitá metrika, ale stejně jako většina finančních metrik nevypovídá o všem. Investoři by měli vždy provádět due diligence a snažit se o svých potenciálních investicích zjistit co nejvíce, aby se ochránili před riziky.
Stáhněte si zdarma náš e-book (v angličtině)